どうも緋色です。
FIREを目指す方のオススメ学習本紹介。第6回は「マイホームは、中古の戸建を買いなさい！」です。
(2024/04/20 16:37:30時点 楽天市場調べ-詳細)
著者は高橋正典さんという方で、前回ご紹介した浦田健さんと同じく、不動産コンサルタントを営んでらっしゃいます。高橋さんも公式サイトをお持ちのようですね。
前回も「家」関係の書籍をご紹介しましたが、内容が不動産投資のことについて書かれているページ数が多く、勉強不足の私にはまだ理解が及ばないところがありました。
また、リベ大オススメの「中古物件」を将来買うことにした時に、どのような物件を買ったら良いのかをもっと勉強してみようと思い、再び「楽天kobo」で探してみたところ、本書を見つけたので読んでみることにしました。前回と合わせてお読み頂ければ幸いです。
それでは、高橋さんの著書について今回はご紹介したいと思います。
- FIREを目指している方
- これから中古のマイホームの購入を検討されている方
著書の内容を解説
著書は全部で12章で構成されていますが、まずはプロローグがあり、「そもそも家は買うべきか、借りるべきか」について高橋さんの意見が述べらています。
高橋さん曰く、単純に買うか借りるかではなく、「どんなライフスタイルを送りたいか」が大切なのだそうです。理由は、賃貸、持ち家双方にメリット・デメリットがあり、将来に亘って掛かるお金もシミュレーション上の数字はいくらでも都合の良いように変えられるからだそうです。
その中古住宅の主なメリットとして以下のことが挙げられていました。
- 新築に比べ価格が安い
- 広さ、管理修繕状況が分かる（後述の国の制度が整備された※1）
これらに加え、トレンドが今、新築から中古へシフトしているのだそうです。具体的には国の住宅政策が転換されたのが理由だそうです。
- ホームインスペクション（住宅診断・住宅検査）（※1）
- 住宅履歴書（※1）
上記のような制度が整備されたこともあって、以前より安心して中古住宅が選べるようになり、より納得のいった住まいが買えるようになったとのことです。
もし「マイホームが欲しい」と思ったら、新築住宅よりも欠陥や余計な出費といったリスクを抑えられる中古住宅がオススメの理由を書籍全体を通して書かれています。また、中古住宅の選び方、実際に買った後についてまでも詳しく解説されています。
いつも通り、ネタバレになり過ぎない程度に解説していきたいと思います。
CHAPTER01 「究極の選択！買うなら戸建か？マンションか？」
Chapter01では、中古住宅といっても「戸建て」か「マンション」のどちらを選べば良いのかについて書かれています。結論から言いますと、書籍のタイトル通り「戸建て」ということになりますが、なぜそうなのかについて詳しく解説されています。
マンションは絶対にダメというワケではありませんが、戸建てとマンションを比較すると以下のようになるそうです。
- 将来の資産価値：戸建て>マンション
- 買い替えの有利さ：戸建て>マンション
- 賃貸として貸し出す場合：戸建て>マンション
- ランニングコスト：戸建て<マンション
- 子育てのし易さ：戸建て>マンション
理由としては築年数が経つと建物の価値がゼロに近づく為、土地の資産価値のみになっていくことと、戸建てはマンションに比べ自由度の高さや供給量が少なさ（貸し出すのに競合が少ない）などが挙げられていました。
CHAPTER02 新築住宅がこれだけ売れる6つの理由
CHAPTER02は中古住宅への法整備が進み、需要が高まっては来たものの、それでも新築住宅がまだまだ主流になっている理由ついて解説されています。
この話題は前回ご紹介したの浦賀健さんの著書、「お金が貯まる！家の買い方」の内容と似ていますので、一緒に読まれると理解がし易いかと思います。（第2章のところです）
高橋さんの場合は、6つの理由を挙げられています。
- そもそも日本人は新築が好きだから
- 日本の住宅政策が新築一辺倒だったから
- 中古住宅は不安だから
- 中古より新築を売った方が、業者が儲かるから
- 営業マンに建築知識がないから
- 不動産調査で中古は新築の2倍手間がかかるから
CHAPTER03 これだけある中古住宅のメリット
CHAPTER01と02でそれぞれ「マンション」と「新築住宅」をディスったところ（失礼）で、CHAPTER03でいよいよ中古住宅のメリットについて解説されています。
- 新築マンションのように、ディベロッパーの利益（広告費などの経費）が価格に上乗せされていない（この為、新築マンションは買った時点で2割値下がりする）
- 新築と同じ価格で、より大きな土地が手に入る（同じ価格の戸建てなら、土地が広い中古を方を選べば将来建物の資産価値がゼロになっても広い土地が手に入る）
- 建物がタダ同然で手に入る（築年数が経っている建物ならばタダ同然になっている、場合によってはリフォームすれば立派によみがえる）
これらのメリットにより、住宅購入で利益をもたらせるようになるそうです。
また、そんな「稼ぐ家」を見つけ方についても高橋さんの著書で書かれていました。この辺りは実際に読んで頂きたいと思います。
CHAPTER04 新築と中古、結局どっちがお得なの？
ここまで読み進めていけば、「もうマイホームを買うなら中古だろ」となっていると思われますが、他にも様々な視点から新築と中古の比較がされています。
- 新築と中古では販売価格の決まり方が違う（新築は販売経費と利益だけで販売価格全体の１～2割を占める。中古は周辺地域に売り出された類似物件との比較で販売価格が決まる）
- CHAPTER03で述べられたように、中古の方が新築と同じ価格で広い土地が手に入る（売却価格や売り易さの点で圧倒的に中古が有利）
ただ、それでも新築を選んだりマンションを選ぶのを高橋さんは否定はされていません。大切なのはライフデザインを描くことだと述べられています。その為に、「ライフイベント表」や「キャッシュフロー表」を作成することを勧めてらっしゃいます。
CHAPTER05~08 失敗しない住宅選び[基本編][実践編][災害対策編][ローン編]
さて、ここまでで中古住宅の魅力が十分に伝わったところで、実際に購入しようとなった時にどういった方法で選べば良いのかが、CHAPTER05~08までにそれぞれ[基本編]、[実践編]、[災害対策編]、[ローン編]と詳細に解説されています。内容が長くなりそうなのと、この著書の一番のキモと個人的には解釈していますので、ネタバレになり過ぎないようにポイントにまとめます。詳細は実際に読んで頂きたいと思います。
CHAPTER05 [基本編]
- 「家が欲しい」と思ったら、物件を選ぶ前に自分の中で優先事項（家を買って何をしたいか）を決めておく。
- 子供がいる場合、将来出ていくことも考慮する。
- インターネットのみで物件を探すのではなく、実際に不動産屋を回る。（著書では不動産屋の選び方にも言及されています）
- 不動産広告を見抜く（不動産広告の見方やチェックポイントについて解説されています）
- 「都心＝資産価値が高い」はウソ（実際は様々な要素で異なってくる）
- 中古住宅の場合、頭金が貯まるまで購入を待つ必要はない（金利の上昇で支払い額が増えてしまう場合もある）
CHAPTER06 [実践編]
- 「土地」と「建物」の価格を分けて考えることで、割安な物件を見つけることが出来る
- 中古戸建に関係する法規を知っておく（不動産広告に記載されていることで注意しておくべき点を専門用語も含めて解説されています）
- 家そのものだけではなく、周辺の環境も確認する
- ご近所付き合いや地域活動についても良く調べておく
- 将来の家族構成も考慮する（子供の独立など）
- 中古住宅の場合、売主（現在も住んでいる場合が多い）に物件や周辺環境のメリット・デメリットを聞いてみる
- 中古戸建の場合、ホームインスペクション（住宅診断・住宅検査）は必須
CHAPTER07 [災害対策編]
- 中古住宅は、長年その土地で災害に耐えてきた実績があるので、安全性のバロメーターになる
- 住宅が建っている土地の地形やハザードマップを調べ、災害に強い土地なのかを確認する
- 火災保険や地震保険についても知っておく（保険のプロに聞くのもアリ）
CHAPTER08 [ローン編]
- 物件価格以外の諸経費（物件価格の5~7％ほど）についても知っておく（登記関係や融資関係など）
- 自分が住宅ローンをいくら借りられるかを計算してみる
- 「借りられる額」と「支払える額」は違う（借りられる額目いっぱいはリスク大）
- 妻（夫）の収入をアテにしない（片方が働けなくなったときにもう一方にかかる負担大）
- 住宅購入後の「隠れ負債」に注意（維持管理費、税金、保険料）
- 住宅ローンの種類について知り、その中から自分に合ったものを選ぶ（FPに聞くのもアリ）
CHAPTER09 中古住宅を買うときに注意したい売買契約8つのチェックポイント
いよいよ購入となった時に、売買契約を結ぶ前に注意しておきたいことを高橋さんは8つ挙げられています。後になってトラブルにならないように、こちらもきちんと知っておきたいですね。売買契約時に記載する「購入申込書」の書き方についても著書ではしっかり解説されています。
8つのチェックポイント
- 隣地境界
- 埋設管（上下水道、ガス）
- 道路種別
- 付帯設備表と物件状況報告書
- 売り主確認（登記簿の確認）
- 手付金
- 瑕疵担保責任等
CHAPTER10 中古住宅にまつわる税金と特例――6つの基礎知識
住宅には購入時や購入後に「税金」、「手数料」と様々なお金がかかります。住宅だけでも高額なのに気が重くなりますね。しかし、こういった住宅にかかる税金やそれが控除される仕組みについても「6つの基礎知識」として詳しく解説されています。
購入時にかかる税金と手数料
- 仲介手数料、登録手続報酬、登録免許税・抵当権設定登記（登記料）（※1）、印紙代、消費税、贈与税、融資事務手数料・ローン保証料、火災保険料
購入後にかかる税金
- 固定資産税、不動産取得税（※2）
税金が軽減されるケース
- 登記料（※1）が一定の要件満たす住宅を購入する場合安くなる（中古戸建にはあまり当てはまらない）
- 不動産所得税（※2）に適用条件があり
- 住宅ローン減税
- 相続時加算制度、贈与税非課税制度
CHAPTER11 家の資産価値を維持する！賢いリフォーム7つの方法
表題には「7つの方法」とされていましたが、読んでみると5つしかありませんでした（誤りかもしれません）。しかし、購入後の家の資産価値を維持する為のリフォーム方法についてしっかり解説されています。
- リフォームは500万円までが目安
- リフォームし易い家を選ぶ
- リフォーム費用について知る
- 安心出来るリフォーム会社の探し方
- リフォーム代金を購入代金に含める
CHAPTER12 将来、家を高く売るために、買ったあとにやるべきこと
前回ご紹介したの浦賀さんの著書「お金が貯まる！家の買い方」では、「稼ぐ家」としてリームした中古住宅を高く売ったり貸し出すことで、自身の生活費や資産形成に役立てることが述べられていました。また、リベ大でもリセールバリューや資産を持つことの大切さが説かれていました。せっかく買った家が資産になるのか、ならなかったとしても少しでも高く売れるのかはFIREを目指す者にとって重要です。著書の最後CHAPTER12では、買った後にやっておきたいことについて解説されています。
建物を守る3つの維持管理方法
- 日常・・・自分で行う
- 定期・・・専門家に頼む
- 必要時・・・修繕、リフォーム時に行う
「住宅履歴書」を残す（住宅の価値を証明が証明出来る）
- 新築時情報・・・公務店やハウスメーカ―から情報を受け取る（中古の場合は売り主から出来るだけ）
- 修繕歴情報・・・リフォームやメンテナンスを依頼した会社から情報を受け取る
- エネルギーデータ・・・電気、ガス、水道などの使用量のデータを蓄積していれば、リフォーム後にどれだけ省エネ出来たかが分かる
- 土地リスク・・・土地の地盤に関する情報を蓄積していれば、安全性をアピール出来る
総評
今回の高橋正典さんの著書と前回の浦田健さんの著書「お金が貯まる！家の買い方」を両方読んで感じたことがあります。
- 浦田健さん・・・不動産投資としての面が強い
- 高橋正典さん・・・「お得な家の買い方」としてポイントが絞られている
浦田さんの著書も大変勉強になりましたが、純粋に「お得な家の買い方」としての著書は高橋さんの方が分かり易いと感じました。特に、
- 「○つのポイント」など、知っておきたいことが分かり易い
- 書類の書き方が解説されている
- 専門用語の説明がされている
これらの点が良かったです。しかし、FIREを目指す者としては不動産投資のことも知っておきたいことだったので、浦田さんの著書も読んでおいて損は無いと思いました。
いずれにせよ、FIREを目指す上で無視出来ない「住まい」のことを勉強出来たのが良かったです。
(2024/04/20 16:37:30時点 楽天市場調べ-詳細)
今回は以上です。
最後までお読み頂きありがとうございました。
では、また！
